【ハワイ不動産投資】ペット可！サンセットタワーの収益性と魅力を宅建士が検証｜アラモアナ編②

アロハ！sasshi（サッシ）です！

ハワイで不動産を探す際、多くの人が条件に挙げるのが「利便性」と「心地よい空間」です。しかし、実はハワイの賃貸市場において、それ以上に強力な引き金となる条件があるのをご存知でしょうか。

それは「ペット可（Pet Friendly）」であることはもちろん、その希少性がもたらす「テナントの定着率」です。

今回はアラモアナ編の第2回として、アラモアナセンターのダイヤモンドヘッド側に位置する「サンセットタワー」をピックアップします。宅建士の知見とCPM理論に基づいた収支分析を用いて、この物件がなぜ投資家だけでなく、優良なテナントから選ばれ続けているのか、その理由を解き明かします。

前回第1回はこちら👇👇👇

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【ハワイ不動産投資】20万ドル台アトキンソンプラザを宅建士が徹底分析｜アラモアナ編①

サンセットタワー：アラモアナのダイヤモンドヘッド側に位置する名作

サンセットタワーが位置するのは、アラモアナセンターのダイヤモンドヘッド側にほど近い、非常に利便性の高い場所です。1969年に建てられたこのコンドミニアムは、当時のモダンな設計思想を反映した大きな窓と開放感のある広々としたラナイ（バルコニー）が非常に印象的です。

まずは物件の基本スペックを表で確認しましょう。

ハワイでは「ペット可」の物件が日本以上に希少であり、賃貸募集をかける際、この条件があるだけで空室期間が大幅に短縮される傾向にあります。

アラワイ運河沿いのアラワイプロムナード（散歩道）に、面した、意外に静かな立地。散歩道には木々が生い茂り、なんとも良い雰囲気です。

現在のマーケット状況（2026年2月時点）

2026年2月現在、サンセットタワーで市場に出ている主な物件をご紹介します。第1回と同様、広さをイメージしやすいよう平米（㎡）換算も併記しました。

※$1=150円換算で、$598,000は約8,970万円。

ローンを組める方には、まだ届く価格帯ですね。

CPM理論に基づく収益性シミュレーション

フルリノベーション済みの1101号室（$598,000）を例に、CPM理論に基づいた「NOI（純営業利益）」を算出してみましょう。

想定収支（月額）

• 想定賃料収入: $3,600（角部屋・改装済みの希少性加味）
• 運営費用: -$1,705（管理費 $1,526 + 固定資産税等 $179）
• 手残り（NOI）: $1,895

年間NOIは$22,740となり、還元利回り（Cap Rate）は約3.80%です。第1回のアトキンソンプラザ（約4.03%）と比較すると表面上の数字はわずかに下がりますが、電気代やネット代が管理費に含まれている「コストの予見可能性」は、テナントにとってもオーナーにとっての管理リスクにおいても大きな安心材料となります。

第1回のアトキンソンプラザより価格が高いので、その分減価償却効果は大きいですね。個人的には2物件目に欲しい物件です。

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【ハワイ不動産投資】20万ドル台アトキンソンプラザを宅建士が徹底分析｜アラモアナ編①

築古物件が直面する「条例」という名の壁

サンセットタワーを検討する上で避けて通れないのが、ホノルルの消防条例「Ordinance 19-4」です。1975年以前に建てられた高層住宅は、火災用スプリンクラーの設置、あるいはそれに代わる安全対策が義務付けられています。

現在、多くの組合で「2030年までの対策」が議論されており、将来的に一時的な特別賦課金が発生するリスクはあります。しかし、サンセットタワーのように管理がしっかりしている物件では、こうした法的要件への対応計画を事前に確認することが可能です。購入前には必ず管理組合の議事録を精査し、将来のコストを織り込んだ投資判断を行いましょう。

ここは最重要確認必須事項です。購入検討時に現地エージェントにしつこく確認するべき内容ですね。

結論：サンセットタワーは「買い」か？

この物件は、以下のようなターゲットのニーズに応える戦略的な投資に向いています。

1. 「ペット可」という強い属性で、安定した賃貸経営をしたい
2. 管理費に光熱費が含まれる「分かりやすい」収支を好む
3. 広いラナイで、ハワイらしい開放感のある生活を楽しみたい

私個人の意見としては、バケーションレンタル不可（30日ルール）という制約がある中で、サンセットタワーは「特定の需要」を確実に捉えることができる物件だと感じています。

最大の決め手は、2BR（2LDK）主体のゆとりある間取りと、ハワイでも希少な「ペット可」という属性です。ワンルーム中心の物件に比べ、こちらはファミリー層や、ペットと共に暮らす優良な長期テナントからの高い需要が期待できます。

また、20平米を超える広大なラナイは、居住者にとっての生活の質（QOL）を劇的に高める要素であり、周辺の競合物件との大きな差別化要因になります。短期の観光需要に頼らずとも、特定のニーズを持つ層から長く選ばれ続ける。そんな「安定した賃貸経営」を実現するための条件が、この物件には揃っています。

次回はシリーズ完結編。アラモアナ地区の再開発がもたらす未来と、これまで紹介した2物件を徹底比較して、あなたの「勝ち筋」をまとめます。お楽しみに！

ファミリー層やペット好きの方が好む2BRの物件は、比較的長く住んでくれる事が多く、空室率が低くなるので比較的安定運営が期待できますね。

追記：次回完結編はこちら👇👇👇

次回完結編はこちら

【ハワイ不動産投資】アラモアナ再開発の未来と注目2物件の比較まとめ｜完結編③

今日のsasshi’s recommendation

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あとがき

いかがでしたでしょうか。今回は、アラモアナ地区で長年親しまれているサンセットタワーを深掘りしました。築年数が経過していても、他にはない強みを持つ物件は、マーケットで確固たる地位を築いています。

不動産は単なる「箱」ではなく、そこで営まれる「ライフスタイル」への投資です。サンセットタワーの広いラナイから得られる開放的な暮らしは、テナントにとっても、そしてその資産を守るオーナーにとっても、数字には表れない大きな価値があると私は確信しています。

それでは今日はこの辺で。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

免責事項

本記事で提供される情報は、あくまで一般的な情報提供を目的としたものであり、不動産投資の成功を保証するものではありません。投資に関する最終的な決定は、ご自身の責任において行っていただきますようお願い申し上げます。詳細こちら

sasshi

企業経営者　宅建士　投資歴25年

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【目標】
2029年にハワイのコンドミニアムを一括購入する。
ハワイを愛するあまり、本気で二拠点生活（デュアルライフ）を目指し始めました。 「移住」ではなく、日本の利便性とハワイの癒やしを両立する「いいとこ取り」スタイルが理想。特に花粉症の時期（2-4月）はハワイへ逃亡計画中。
【手段】
不動産知識: 宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を活かし、投資家目線で「バケーションレンタル」物件を分析。
株式投資: 日本株運用で、購入資金を着々と形成中。
このブログでは、投資成績やハワイ不動産の分析をリアルタイムで公開しています。