【ハワイ不動産】マリンサーフワイキキを宅建士が投資分析！バケレンの実質利回りと5年後のIRR
sasshi
sasshi's Hawaii blog
【連載：ハワイ不動産完全攻略 第1回】激動のワイキキ短期レンタル市場：最新法規制と「違法民泊」一掃の背景
sasshi
記事内に商品プロモーションを含む場合があります
アロハ！sasshi（サッシ）です！
ハワイ旅行の際、ホテルではなくコンドミニアムの一室を借りる「短期バケーションレンタル（AirbnbやVRBOなど）」を利用したことがある、あるいは利用してみたいと考えているあなたは多いのではないでしょうか。
また、将来ハワイに不動産を持ち、自分が使わない期間は貸し出して収益を得たいと夢見ているあなたもいらっしゃるかもしれません。
私は貸し出さずに、自分だけの別荘として所有するつもりだから関係ないですよね？
そう思われた方もいるかもしれません。
結論から言うと、ご自身やご家族だけで利用する「純粋な別荘」として所有し続ける限り、これからお話しする厳しい民泊規制の直接的な対象にはなりません。
しかし、「ハワイの不動産は維持費が高いから、自分が使わない数週間だけ旅行者に貸し出してコストをカバーしよう」と考えた瞬間に、厳しいルールの対象となってしまいます。
現在、ハワイ・オアフ島、特にワイキキ周辺の短期バケーションレンタル（STR: Short-Term Rental）市場は、かつてない「激動の時代」を迎えています。
短期レンタルは不可な物件なのに「見つからなければ大丈夫」といったグレーゾーンは完全に消滅し、極めて厳格な法規制と取り締まりが行われているのをご存知でしょうか。
今回から全5回にわたり、宅建士でありハワイ不動産市場を注視し続ける私の視点から、ハワイの短期バケーションレンタル市場の「リアルな現状と未来」を徹底的に解説する特別連載をスタートします。
第1回目となる今回は、なぜ今ハワイでこれほどまでに民泊の規制が強化されているのか、その歴史的背景と最新の法規制について分かりやすくお伝えします。 ハワイ不動産の購入を真剣に検討している方はもちろん、安全なハワイ旅行を楽しみたい旅行者のあなたにとっても必見の内容です。
私も短期バケレン可能物件を2029年に購入しようと考えておりますので、その目線でしっかり調べてみました。
Contents
ハワイの短期バケーションレンタル市場の現状
ハワイ州オアフ島、とりわけワイキキを中心とするエリアは、世界屈指の観光リゾートです。 しかし同時に、太平洋に浮かぶ孤島であるため、人が住める土地の面積は極めて限られています。
この「限られた土地」に対して、世界中からの「不動産を買いたい」という強烈な需要と、年間数百万人に上る観光客の「泊まりたい」という宿泊需要が常にぶつかり合っているのが、ハワイ不動産市場の特殊な環境です。
近年、民泊プラットフォームが世界的に普及したことで、オアフ島の短期バケーションレンタル市場も劇的な成長を遂げました。 しかし、この急速な成長はハワイという地域社会に深刻な歪みをもたらすことになります。
なぜ厳しい規制が必要なのか？
本来、地域住民が住むための住宅やアパートが、次々と観光客向けの「短期レンタル」へと姿を変えていきました。 その結果、何が起きたのでしょうか。
まず、地域住民が借りられる物件が極端に減少し、長期賃貸の家賃が異常なまでに高騰しました。地元の人々が住む場所を奪われてしまったのです。 さらに、静かでのんびりとした住宅街に、毎日のように見知らぬ旅行者が出入りし、深夜の騒音やゴミ出しのルール違反、治安の悪化といった生活環境の破壊が社会問題化しました。
「地域住民の生活と、ハワイの美しい環境を守らなければならない」。 この強い危機感から、ホノルル市郡当局は、アメリカ全土の都市を見渡しても最も厳しい部類に入る、強烈な短期レンタル規制を敷く決断を下したのです。
法案41からAct 17へ：激動の法規制の歴史
オアフ島における短期レンタルの合法性を理解するためには、ここ数年でめまぐるしく変わった法規制の歴史を知っておく必要があります。専門用語が少し出ますが、できるだけ噛み砕いて説明します。
ホノルル市は「連続30日未満の宿泊」を短期レンタル（STR）と定義し、監視の対象としてきました。
「法案89」の登場（2019年）
本格的な取り締まりの始まりは、2019年に制定された「法案89」でした。リゾート指定地域（ワイキキの中心部など）以外での新たな短期レンタルを厳しく制限し、「適切な許可番号を持たずに宿泊広告を出すこと自体を違法」とする画期的なルールでした。
厳格化を狙った「法案41」の波紋（2022年）
しかし、ネット上の無数の違法広告を取り締まるのは難しく、市はさらに強力な「法案41」を2022年に可決しました。 これは、住宅街などリゾート指定地域以外の大部分のエリアでの短期レンタルの定義を「30日未満」から「90日未満」へと一気に引き上げるというものでした。つまり、住宅街から観光客を完全に締め出そうとしたのです。
しかし、これには既存の不動産オーナー（HILSTRA等の業界団体）から猛反発が起き、裁判に発展しました。結果として連邦裁判所は「過去から合法的に30日単位で貸していた人にまで、後出しで90日ルールを適用するのは違法」と判断し、一度はこの90日ルールは差し止められました。
州の絶対的権限「Act 17」から「法案62」への決着（2024年〜2025年）
各郡でのルールの混乱を収めるため、2024年5月にハワイ州レベルで「Act 17」という強力な法律が成立（州知事が署名）しました。 これにより、各郡（ホノルル市など）は短期レンタルを自由に規制できる「絶対的な権限」を与えられました。さらに驚くべきことに、既存の合法的な短期レンタルであっても、自治体の判断で「段階的に廃止させる権限（アモチゼーション）」まで盛り込まれたのです。
この「Act 17」の後ろ盾を得たホノルル市は、ルールの抜け穴を完全に塞ぐため、2025年に新たな条例（法案62 / Ordinance 25-02）を可決・施行しました。 これにより、かつて裁判で差し止められた「90日ルール」が形を変えて復活し、現在（2025年9月以降）は、リゾートゾーン外での最低賃貸期間が原則「90日」へと正式に引き上げられています。（※過去から合法的に運用していた一部の特例物件を除く）
グレーゾーンはもう存在しない
これらの歴史的な経緯から導き出される結論は一つです。 ハワイの不動産市場において、「リゾート指定地域外での短期レンタル・中期レンタルは、例外なく排除していく」という明確な方向性が定まりました。
もはや、「バレなければ住宅街のコンドミニアムを旅行者に貸しても大丈夫だろう」という安易な考えが通用する市場ではありません。 ハワイ不動産は、高度な法令順守（コンプライアンス）が求められる、成熟した投資の場へと完全に変貌を遂げたのです。
次回【第2回】では、この厳しい取り締まりの現状において、違法なバケーションレンタルを運営するオーナー、そして「知らずにそこに宿泊予約をしてしまった旅行者」に降りかかる、甚大で壊滅的なリスクについて詳しく解説します。 「せっかくのハワイ旅行が台無しに…」という悲劇を避けるための自己防衛策をお伝えしますので、ぜひ楽しみにしていてください。
宿泊する旅行者側のコンプライアンス意識も高めていかないイタチごっことなってしまいます。次回をお楽しみに。
第2回はこちら（別ウインドウで開きます）
【連載：ハワイ不動産完全攻略 第2回】旅行者必見！知らずに泊まると大惨事？ハワイ違法バケーションレンタルのリスクと自己防衛策
今日のハワイロス処方箋
ハワイの厳しい法律の話が続いたので、少し深呼吸しましょう。
ワイキキの喧騒から少し離れた「カピオラニ公園」の木陰を思い浮かべてみてください。大きなバニヤンツリーの木漏れ日の中、遠くから聞こえる波の音と、頬を撫でる貿易風。
カピオラニ公園は、爽やかな芝生の香りと、ハワイらしいプルメリアの甘い香りが混ざり合った、極上の癒しの匂いがします。特に朝の時間は、湿り気を含んだ草の匂いや、近隣の植物の香りが清々しく感じられて、本当にリフレッシュできます。
あのゆったりとした時間が流れるハワイの空気感こそが、私たちがルールを守ってでも後世に残し、楽しみ続けたい本当のハワイの魅力ですよね。
そんなハワイの香りを日本のご自宅でも感じたいあなたに、おすすめのアイテムがあります。お部屋にいながらハワイの風を感じられる、プルメリアの香りのアロマディフューザーです。 目を閉じれば、そこはもうカピオラニ公園の木陰です。リラックスタイムのお供に、ぜひ試してみてください。
¥16,500 （2026/03/22 08:00時点 | Amazon調べ）
ポチップ
あとがき
いかがでしたでしょうか。 ハワイの不動産事情は、美しい景色とは裏腹に、非常にシビアな法的ルールの上で成り立っています。
しかし、ルールを正しく理解すれば、ハワイは依然として魅力的な場所であり続けます。
宅建士としての知識をフル活用して、次回もさらに深掘りした情報をお届けします。
それでは今日はこの辺で。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
免責事項
本記事は、ハワイ・ホノルル市郡の短期バケーションレンタルに関する一般的な情報提供を目的としており、特定の不動産投資の勧誘や法務・税務に関する専門的なアドバイスを意図したものではありません。 ハワイの法規制や条例は頻繁に変更される可能性があります。実際に不動産の購入や運用を検討される際は、必ずハワイ州のライセンスを持つ不動産エージェント、弁護士、公認会計士等の専門家に個別にご相談いただき、最新の一次情報に基づいたご自身の責任において判断を行ってください。詳細はこちら
ABOUT ME
【目標】
2029年にハワイのコンドミニアムを一括購入する。
ハワイを愛するあまり、本気で二拠点生活（デュアルライフ）を目指し始めました。 「移住」ではなく、日本の利便性とハワイの癒やしを両立する「いいとこ取り」スタイルが理想。特に花粉症の時期（2-4月）はハワイへ逃亡計画中。
【手段】
不動産知識: 宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を活かし、投資家目線で「バケーションレンタル」物件を分析。
株式投資: 日本株運用で、購入資金を着々と形成中。
このブログでは、投資成績やハワイ不動産の分析をリアルタイムで公開しています。
2029年にハワイのコンドミニアムを一括購入する。
ハワイを愛するあまり、本気で二拠点生活（デュアルライフ）を目指し始めました。 「移住」ではなく、日本の利便性とハワイの癒やしを両立する「いいとこ取り」スタイルが理想。特に花粉症の時期（2-4月）はハワイへ逃亡計画中。
【手段】
不動産知識: 宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を活かし、投資家目線で「バケーションレンタル」物件を分析。
株式投資: 日本株運用で、購入資金を着々と形成中。
このブログでは、投資成績やハワイ不動産の分析をリアルタイムで公開しています。
