2026年の増税と「保険料暴騰」の真実。知っておくべきハワイ投資の守り方

アロハ！sasshi（サッシ）です！

前回の記事では、ハワイ不動産の25年間にわたる驚異的な資産性についてお話ししました。歴史が証明するその底堅さに、あなたもハワイ投資への興味がさらに深まったのではないでしょうか。

第1回の記事をまだ読んでいない方は、こちらからどうぞ

2000年からの25年でハワイ不動産はどう変わった？歴史から読み解く最強の資産性

しかし、不動産投資は「入口（購入価格）」だけでは語れません。特にハワイは、日本での投資経験が長い私にとっても、そのコスト構造の違いに驚かされることばかりです。

連載第2回となる今回は、2026年1月から施行された増税の話や、今まさに現地を揺るがしている「保険料の暴騰」について。私が勉強する中で見えてきた、ハワイ投資で失敗しないための「守りの戦略」をシェアします。

2026年、宿泊税はついに18.5%へ。利益を残すための視点

まず、短期賃貸（バケーションレンタル）を検討しているあなたが絶対に無視できないのが、税金の変化です。

ハワイで宿泊事業を行う場合、GET（一般消費税）とTAT（宿泊税）という2つの税金がかかります。ここで注目すべきは、2026年1月1日からTATが「11.00%」へと引き上げられたことです。これにホノルル市独自の3.0%（OTAT）と、GETの4.5%を合わせると、合計の実効税率は「18.5%」に達しています。

日本の消費税10%に慣れている私たちからすると、売上の約2割が税金として消えていく計算は、非常に重く感じられますよね。

これらはゲストから徴収するものですが、宿泊単価（ADR）を設定する際、この高額な税金を含めても「選ばれる価格」を維持できているか。経営者としてのシビアなプライシング戦略が求められます。

「固定資産税の壁」：80万ドルの境界線

次に、所有しているだけでかかる固定資産税です。ホノルル市は2024年から「ティア制（段階的税率）」を導入しました。

短期賃貸を行う物件の場合、評価額が80万ドルまでの部分は1,000ドルにつき9ドルですが、それを超える部分には11.50ドルという高い税率が適用されます。

もしあなたが「少し広めの、良い眺望の部屋を」と考えて50万ドル〜80万ドル前後の物件を狙うなら、この税率の境界線を意識しておく必要があります。評価額が上がれば上がるほど、維持費が収益を圧迫する構造になっているのです。

今、最大の懸念は「保険料の急騰」

現在、ハワイのオーナーたちが最も頭を抱えているのが、コンドミニアムの保険料暴騰です。2023年のマウイ島火災の影響もあり、建物の火災保険料が数倍に跳ね上がるケースが続出しています。

あるビルでは、年間数万ドルだった保険料が数十万ドルになり、それが各部屋の「管理費」に上乗せされたり、多額の「臨時徴収」として請求されたりしています。

日本で20年不動産を見てきた私でも、管理費がこれほど短期間に激変する状況は経験がありません。だからこそ、今物件を検討するなら「現在の管理費」だけでなく、以下の2点を必ず確認すべきだと学びました。

1. 保険更新が済んでいるか、今後の見通しはどうなっているか
2. 管理組合（AOAO）の積立金（Reserves）が十分にあるか

ここを怠ると、購入した瞬間に多額の追加出費を迫られるリスクがあります。

規制の波：条例22-7と「既得権」の守り方

法規制についても触れておかなければなりません。一時期、最低宿泊日数を30日から90日に延ばそうとする動き（条例22-7）があり、投資家に激震が走りました。

現在は裁判の結果、既存の短期賃貸物件については「30日ルール」が維持される既得権（Grandfathered）が認められる方向で落ち着いていますが、油断は禁物です。

購入検討中のユニットが、法的に「短期賃貸が可能か（NUCの有無やゾーニング）」、さらに管理組合の規約で「短期賃貸を明示的に許可しているか」を精査することは、もはや最低限のデューデリジェンスといえます。

次回予告：【予算別】ワイキキ主要コンドミニアム分析

守りの知識を蓄えたところで、次回はいよいよ「どの物件を買うべきか」という具体的な話に進みます。

20万ドル台のエントリー物件から、100万ドル近いプレミアム物件まで、価格帯別にネット利回りの実態を分析します。私が実際にシミュレーションして感じた「狙い目の価格帯」と「避けるべき物件」の違いを詳しくお伝えします。

次回第3回はこちら

【2026年最新】ハワイ不動産投資の予算別狙い目！ワイキキ主要コンドの利回りと上昇率を徹底比較

あとがき

今回は、少し耳の痛い「コスト」のお話をしました。しかし、宅建士として、投資家として思うのは、「最悪のシナリオを想定して、それでも利益が出る道を探す」ことこそが投資の醍醐味だということです。

高い税金や保険料という壁があっても、それ以上にハワイ不動産には引き付ける魅力があります。リスクを正しく理解して、賢く「攻め」の準備をしていきましょう。

それでは今日はこの辺で。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

sasshi

企業経営者　宅建士　投資歴25年

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【目標】
2029年にハワイのコンドミニアムを一括購入する。
ハワイを愛するあまり、本気で二拠点生活（デュアルライフ）を目指し始めました。 「移住」ではなく、日本の利便性とハワイの癒やしを両立する「いいとこ取り」スタイルが理想。特に花粉症の時期（2-4月）はハワイへ逃亡計画中。
【手段】
不動産知識: 宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を活かし、投資家目線で「バケーションレンタル」物件を分析。
株式投資: 日本株運用で、購入資金を着々と形成中。
このブログでは、投資成績やハワイ不動産の分析をリアルタイムで公開しています。