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【ハワイ不動産 連載・第1回】ワイキキ以外で合法バケレン投資！4つの注目エリアと収益のカラクリ
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アロハ！sasshi（サッシ）です！
ハワイの不動産投資といえば、やはりワイキキ周辺のコンドミニアムを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。 しかし、「ワイキキの喧騒から離れた静かなエリアで、バケーションレンタル（短期宿泊）の運用はできないだろうか？」と考えるわたしの様な変わり者もいるかもしれません。
今回は、独自に入手した専門的な調査データをもとに、オアフ島の「ワイキキ郊外」における短期バケーションレンタル（STR）投資のリアルな実態について解説します。 かなり専門的な内容も含まれるため、全3回の連載シリーズとして、なるべくわかりやすくかみ砕いてお伝えします！
ハワイ不動産で投資対象となるような物件が、ワイキキ以外の他エリアにも存在するか、私の独断と偏見かつ興味本位で調べてみましたので、あなたにも共有していきます。
Contents
そもそもワイキキ以外で合法にバケレン（短期貸し）はできる？
結論から申し上げますと、可能です。ただし、非常に厳しい条件をクリアした希少な物件に限られます。
ハワイでは近年、地域住民の住宅環境を守るため、短期宿泊施設に対するルールが年々厳しくなっています。ホノルル郡の条例（Bill 41）や、州レベルの法律（Act 017）により、指定されたエリア以外での短期貸し出しは強力に制限されています。
現在、オアフ島で30日未満のバケーションレンタルを合法的に行うためには、主に以下の2つのどちらかの条件を満たしている必要があります。
- リゾート・ゾーンにある物件：最初から観光客向けに指定されているエリア（ワイキキの一部、コオリナ、タートルベイ、マカハなど）
- NUC（Nonconforming Use Certificate既存不適格使用証明書）を持つ物件：昔から特別に許可を得ていて、その権利を更新し続けている希少な物件
これ以外の住宅街でこっそり短期貸しをすると、厳しい罰則の対象となるリスクがあるため、投資物件を選ぶ際は「合法性」が何よりも重要になります。
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【連載：ハワイ不動産完全攻略 第1回】激動のワイキキ短期レンタル市場：最新法規制と「違法民泊」一掃の背景
ワイキキ郊外でバケレン可能な4つの注目エリア
では、実際にワイキキ以外で合法的にバケーションレンタルが可能な4つの主要エリアを見ていきましょう。
1. コオリナ地区：安定の高稼働を誇る高級リゾート
オアフ島西部に位置するコオリナは、アウラニ・ディズニー・リゾートなどがある超高級リゾートエリアです。 ここは美しいラグーンやゴルフコースがあり、富裕層のファミリーやエグゼクティブから絶大な人気を集めています。「ビーチ・ヴィラズ・アット・コオリナ」などの物件が代表的です。 宿泊単価（ADR）も稼働率も高く安定していますが、物件価格自体が約3億円以上と非常に高く、さらに毎月の管理費（HOA）が3,000ドルを超えるなど、維持費もトップクラスです。目先の利益よりも、長期的な資産価値の向上（キャピタルゲイン）を狙う方に向いています。
2. タートルベイ（ノースショア）地区：大会時の爆発力と希少性
サーフィンの聖地、ノースショアで唯一バケーションレンタルが合法なのがタートルベイ周辺です。 このエリアの最大の特徴は、冬のサーフィン大会シーズンにおける「圧倒的な需要の爆発力」です。世界中から人が押し寄せるため、宿泊費を高く設定しても予約が埋まります。 パンデミック以降、このエリアの不動産価格は驚異的な上昇を記録しました。また、すでにリッツ・カールトンへとリブランドされており、高級リゾートとしてのブランド価値がさらに一段と高まっています。
3. マカハ地区：初期費用を抑えられる隠れ家エリア
オアフ島西部の奥にあるマカハは、大自然に囲まれた静かなエリアです。 コオリナやタートルベイに比べると物件価格が安く、ハワイ不動産投資のエントリーとして魅力的です。しかし、空港や主要観光地から遠いため、稼働率や宿泊単価は低めになる傾向があります。 純粋な投資収益を狙うというよりも、「自分自身がハワイに滞在するためのセカンドハウスとして使い、空いている期間だけ貸し出したい」というスタイルに適しています。
4. カイルア・ラニカイ：NUC必須の超プレミアム市場
全米ナンバーワン・ビーチに選ばれるカイルアやラニカイは、誰もが憧れる高級住宅街です。 実は、このエリアには「リゾート・ゾーン」が一切ありません。つまり、ここで短期貸しをするためには、先ほど説明した「NUC」という特別なライセンスを持つ戸建て物件を買うしかありません。 NUCの新規発行はすでに停止されているため、ライセンス付きの物件は数億円〜数十億円という青天井の価格で取引されます。ライバルが増えないため、1泊数十万円という強気な価格設定が可能な、世界的な富裕層向けの特殊な市場です。
ワイキキを含めると、東西南北にバランスよく配置されていますね。
利回り3%以下？それでも富裕層がハワイを買う「本当の理由」
ここまで各エリアをご紹介しましたが、実はハワイのバケーションレンタル投資は、日本のワンルームマンション投資のように「毎月の家賃収入（キャッシュフロー）で儲ける」という考え方には向いていません。
なぜなら、維持費と税金が非常に高いからです。 ハワイの不動産は、商業用やリゾート用とみなされると固定資産税が高額になります。さらに、2026年1月から気候変動対策（グリーン・フィー）として宿泊税が引き上げられ、宿泊客からいただく売上には約15.5%の税金（一般消費税＋新宿泊税）がかかります。これに管理会社への委託費用や修繕費を加えると、売上の40%以上が経費として消えてしまいます。
結果として、表面利回りが5%あっても、手元に残る実質利回り（キャップレート）は0%〜3%程度になるのが現実です。ローンを組んだ場合は、毎月の収支が赤字になることも珍しくありません。
今のハワイの不動産価格では、ローンを組めても毎月キャッシャフローはマイナスになるものがほとんどだと思います。
では、なぜ世界中の投資家はハワイ不動産を買うのでしょうか？
それは、「キャピタルゲイン（物件の価値上昇）」と「宿泊客によるローン元本の返済」を合わせたトータルの投資成績（IRR：内部収益率）が極めて優秀だからです。
ハワイは土地が限られており、厳しい法律によって新しいライバル物件が増えない仕組みになっています。そのため、過去のデータを見ても物件の価値は年平均5%〜7%で安定して上がり続けています。
毎月の収支はトントン（あるいは少し赤字）でも、10年間保有して売却した時には、物件の価値が大きく上がり、さらに宿泊客の売上でローンの残債も減っているため、最終的に手元に残る利益が投じた自己資金の数倍になるというカラクリです。
Q&A
Q1. カイルアなどの住宅街で、これからNUC（Nonconforming Use Certificate既存不適格使用証明書）を新規で取得することは可能ですか？
A1. 残念ながら不可能です。ホノルル郡でのNUCの新規発行は完全に停止されています。そのため、NUCをすでに持っている物件を購入するしか道はありません。これがNUC物件の価格を押し上げている最大の理由です。
Q2. ハワイのバケーションレンタルは維持費が高いと聞きましたが、具体的にどのくらいかかりますか？
A2. 物件によりますが、売上の約40%前後が経費と税金になると想定しておくのが安全です。固定資産税、2026年最新の宿泊税（TAT/GET）のほか、現地の管理会社への委託手数料（売上の20〜25%程度）、毎月の高額な管理組合費（HOA）、そして塩害対策などの修繕費がかかります。
次回予告
今回の記事では、ハワイ不動産の「維持費や税金が高い」というお話を少しだけしました。 「じゃあ、具体的にどんな経費が、どれくらいかかるの？」と気になった方も多いのではないでしょうか。
そこで次回・第2回は、「【ハワイ不動産 連載・第2回】売上の40%が消える!? 知っておくべき税金と維持費のリアル」というテーマで、ハワイならではの経費事情をさらに深く、わかりやすく徹底解剖します！ 次回もお楽しみに！
次回第2回はこちら（別ウィンドウで開きます）
【ハワイ不動産 連載・第2回】売上の40%が消える!? 知っておくべき税金と維持費のリアル
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あとがき
今回は連載第1回として、ワイキキ周辺以外のバケーションレンタル事情をお届けしました。ハワイ不動産は目先の利益ではなく、長期的な視点と資産保全を目的とした投資戦略が必要だということがお分かりいただけたかと思います。 もしハワイでの二拠点生活や不動産に興味がある方は、ぜひ参考にしてみてください。
それでは今日はこの辺で。
本日も最後までお読みいただきありがとうございました。
免責事項
本記事は独自調査に基づく情報提供を目的としており、特定の不動産物件の購入や投資を勧誘・推奨するものではありません。ハワイの不動産市況や税制、法規制は常に変動する可能性があるため、実際の投資に際しては、必ず現地の専門家（不動産エージェント、税理士、弁護士等）にご相談の上、ご自身の判断と責任において行ってください。詳細はこちら
ABOUT ME
【目標】
2029年にハワイのコンドミニアムを一括購入する。
ハワイを愛するあまり、本気で二拠点生活（デュアルライフ）を目指し始めました。 「移住」ではなく、日本の利便性とハワイの癒やしを両立する「いいとこ取り」スタイルが理想。特に花粉症の時期（2-4月）はハワイへ逃亡計画中。
【手段】
不動産知識: 宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を活かし、投資家目線で「バケーションレンタル」物件を分析。
株式投資: 日本株運用で、購入資金を着々と形成中。
このブログでは、投資成績やハワイ不動産の分析をリアルタイムで公開しています。
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不動産知識: 宅建士・賃貸不動産経営管理士の資格を活かし、投資家目線で「バケーションレンタル」物件を分析。
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